定金VS订金：购房过程中容易混淆的两个名词详解 (定金vs订金的性质)

定金与订金是购房者在购房过程中常常遇到的两个名词，这两个名词虽然只有一字之差，但在法律性质上却有着本质的区别。理解这两者的区别对于购房者来说至关重要，尤其是在签订购房合同或支付款项时，避免不必要的纠纷和损失。

一、定金的定义及法律性质

定金是指一方当事人为了保证合同的履行而向对方当事人预先支付的一部分款项。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条的规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

从上述规定可以看出，定金具有担保功能，其主要作用在于促使双方履行合同义务。如果支付定金的一方违约，无权要求返还定金；如果收受定金的一方违约，则需双倍返还定金。因此，定金是一种较为严格的担保形式。

二、订金的定义及法律性质

订金通常是指在签订合同前，买卖双方为了表达诚意而先行支付的一笔款项。订金不同于定金，它不具备担保性质，本质上属于预付款项。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

从这一规定可以看出，订金本质上是对后续签订正式合同的一种准备，如果最终没有签订正式合同，订金一般会被退还。在实践中，部分开发商可能会将订金包装成定金的形式，以达到收取更多款项的目的。因此，购房者在支付订金时应特别注意合同条款的具体内容，确保自己的权益不受损害。

三、定金与订金的区别

（一）法律性质

如前所述，定金具有担保性质，而订金则不具备担保功能。定金在法律上属于一种特殊的担保方式，旨在确保合同的顺利履行；而订金则主要用于表明双方的合作意向，类似于预付款项。

（二）违约后果

当支付定金的一方违约时，无权要求返还定金；而收受定金的一方违约时，则需双倍返还定金。相比之下，订金的返还规则相对宽松得多。根据法律规定，订金一般会在双方未就正式合同达成一致时予以退还，除非另有明确约定。

（三）支付时机

定金通常是在签订正式合同之前支付，用以保障合同的顺利履行；而订金则可以在签订正式合同之前或之后支付，目的是表达双方的合作意愿。

四、购房者如何区分定金与订金

为了正确区分定金与订金，购房者可以从以下几个方面入手：

• 查看合同条款：仔细阅读购房合同中的相关条款，了解款项的性质是否为定金或订金。如果合同中明确规定了款项的性质为定金，则该款项将受到《中华人民共和国民法典》的相关规定约束；如果是订金，则按预付款处理。

• 了解开发商或中介提供的书面文件：开发商或中介通常会提供一些书面文件，如认购书、预订单等。这些文件中往往会标明款项的性质。购房者应仔细核对这些文件的内容，确保自己支付的是订金而非定金。

• 咨询专业律师：如果购房者对款项性质存在疑问，可以寻求专业律师的帮助。律师可以根据具体情况提供专业的法律建议，帮助购房者规避潜在的风险。

五、案例分析

【案例一】

李先生看中了一套房子，并与开发商签订了认购书，约定支付2万元作为定金。在签订正式购房合同时，由于李先生对房屋面积存在争议，最终未能达成一致意见。此时，开发商拒绝退还定金，理由是李先生违反了认购书中的相关规定。根据《中华人民共和国民法典》的规定，李先生无权要求返还定金，因为他在履行认购书中约定的义务时出现了争议，导致合同无法继续履行。

【案例二】

王先生同样看中了一套房子，并与开发商签订了认购书，但这次他支付的是1万元订金。在签订正式购房合同时，双方顺利达成了共识并签订了购房合同。在办理贷款手续的过程中，银行因政策调整导致王先生无法获得贷款。在这种情况下，开发商同意退还王先生所支付的订金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，订金一般会在双方未就正式合同达成一致时予以退还。

六、总结

定金与订金在法律性质、违约后果等方面存在显著差异。购房者在购房过程中应提高警惕，准确区分这两种款项，以免因疏忽而导致不必要的损失。同时，购房者还应注意合同条款的具体内容，确保自己的权益得到充分保障。

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